Dubai’de off-plan (topraktan / maketten) gayrimenkul yatırımı; cazip ödeme planları ve teslimde değer artışı potansiyeli sayesinde şehrin en popüler yatırım modellerinden biridir.

Ancak özellikle Türkiye gibi geçmişte inşaat sektöründe mağduriyetler yaşanmış pazarlardan gelen yatırımcılar için “İnşaat biter mi?” sorusu son derece haklı bir endişedir.

Bizim sahadaki tecrübemiz şunu net biçimde gösteriyor:

Dubai’de paranızın tamamen kaybolması, Türkiye’ye kıyasla çok daha zordur. Bunun temel nedeni, devletin (RERA ve DLD) yatırımcı parasını geliştiricinin cebine değil, yasaların denetlediği güvenli hesaplara yönlendirmesidir.

Ancak bu sistem bile yanlış projeye girildiğinde, kârın ciddi şekilde erimesini engelleyemez.

Bu yüzden Dubai’de satış ofisine girdiğinizde, ışıltılı maketlere ve etkileyici videolara kapılmadan önce, imza atmadan hemen önce net cevap almanız gereken üç hayati soru vardır.

Bu soruların cevabı net değilse, o masadan kalkmak en doğru karardır.

1. Paranız Nereye Gidiyor?

Escrow Account (Güvenli Emanet Hesabı) Var mı?

Türkiye ile Dubai arasındaki en büyük güvenlik farkı tam olarak buradadır.

Türkiye’de maketten ev alırken para genellikle doğrudan inşaat firmasının şirket hesabına gönderilir. Bu paranın gerçekten inşaata mı harcandığını, yoksa başka borçları kapatmak için mi kullanıldığını yatırımcı çoğu zaman bilemez.

Dubai’de ise Escrow Account zorunluluğu vardır.

Sorulması Gereken Net Soru

“Bu projenin RERA onaylı Escrow Account numarası nedir?”

Neden Bu Kadar Önemli?

• Yatırdığınız para geliştiricinin cebine girmez

• Devletin denetlediği banka hesabına aktarılır

• Geliştirici parayı yalnızca inşaat ilerledikçe ve devlet onayıyla çekebilir

  
  

Eğer inşaat durursa, paranız geliştiricide değil, bankadaki güvenli hesapta kalır.

Escrow numarası olmayan hiçbir projeye tek bir dolar bile gönderilmemelidir.

2. Geliştiricinin Geçmişi (Track Record)

Karnesi Gerçekten Temiz mi?

Dubai’de yüzlerce geliştirici (developer) faaliyet gösterir.

Bazıları devlet destekli dev firmalar, bazıları ise daha küçük ve butik yapılardır.

Parlak broşürler herkes bastırabilir;

ama geçmiş kimse tarafından silinemez.

Sorulması Gereken Net Soru

“Firmanın daha önce zamanında teslim ettiği projeler hangileri?

Yarım kalan, iptal edilen ya da beklemeye alınan projesi var mı?”

Neden Önemli?

Biz bu piyasada:

• Maketi harika olup inşaatı yıllarca süren projeler de gördük

• Söz verdiği tarihten aylar önce teslim edilen projeler de

  
  

Referans proje gösteremeyen veya geçmişinde çok sayıda Cancelled (iptal) ya da On Hold (beklemede) proje olan geliştiriciler, yüksek risklidir.

Yatırımcı olarak yalnızca render değil, bitmiş bina görmek istemek en doğal hakkınızdır.

3. Gizli Maliyet

Service Charge (Aidat) Metrekare Başına Ne Kadar?

Yatırımcıların en sık gözden kaçırdığı ancak yatırımın geri dönüşünü (ROI) en çok etkileyen kalemlerden biri service charge, yani aidattır.

Dubai’de aidatlar çoğunlukla:

• Kiracıdan değil

• Mülk sahibinden (landlord) tahsil edilir

  
  

Sorulması Gereken Net Soru

“Bu proje için tahmini service charge, metrekare (sq.ft.) başına ne kadar?”

Neden Önemli?

Lüks bir rezidans düşünün:

• Kira getirisi yüksek olabilir

• Ancak aidat metrekare başına fahiş seviyedeyse

  
  

elde ettiğiniz kira gelirinin ciddi bir kısmı bina yönetimine geri gidebilir.

Havuz, spor salonu, concierge ve vale hizmetleri kulağa hoş gelir;

ancak yıllık maliyet baştan hesaplanmazsa, net kâr yatırımcıyı hayal kırıklığına uğratabilir.

Sonuç – Duygularla Değil, Verilerle Yatırım Yapın

Dubai gayrimenkul piyasası, dünyanın en şeffaf ve en sıkı denetlenen piyasalarından biridir.

Ancak bu, her projenin otomatik olarak kazandıracağı anlamına gelmez.

Bizim yaklaşımımız nettir:

• Paranızı riske atmayın

• İmza atmadan önce bu üç soruyu mutlaka sorun

• Cevapları mümkünse yazılı olarak isteyin

  
  

Unutulmamalıdır ki:

Doğru proje kazandırır, doğru strateji zengin eder.