Dubai’de gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcıların bize en sık yönelttiği sorulardan biri şudur:

Off-plan, yani topraktan gayrimenkul yatırımı mı daha mantıklıdır, yoksa hazır (ready) gayrimenkul almak mı?

Bu soruyla çok sık karşılaşıyoruz. Ancak açıkça belirtmek gerekir ki, bu soru tek başına sağlıklı bir yatırım stratejisi oluşturmak için yeterli değildir.

Eğer amaç yalnızca kira geliri elde etmekse, merkezi bir lokasyonda yer alan hazır bir daire bu ihtiyacı karşılayabilir. Ancak bu durumda önemli bir nakit çıkışı gerekir ve özellikle doygunluğa ulaşmış bölgelerde sermaye değerini katlamak her zaman mümkün olmayabilir.

Diğer yandan, sermayenin daha hızlı büyütülebileceği, ödeme planlarının çok daha esnek olduğu ve çoğu zaman yalnızca %20 peşinatla bugünün fiyatının sabitlenebildiği, geleceğin vizyonunu yansıtan büyük ölçekli off-plan projeler de bulunmaktadır.

Dubai’de çok sayıda off-plan proje yer alır. Ancak doğru projeye, doğru vizyona ortak olmak; ciddi bir araştırma, detaylı analiz ve doğru zamanlama gerektirir.

2014 yılından bu yana off-plan projelerde yatırımcılarla çalışan bir ekip olarak, sunduğumuz danışmanlık hizmetinin bu noktada ciddi bir değer yarattığını biliyoruz. Bu hizmet, yatırımcılarımız için tamamen ücretsizdir.

Dubai’de başarılı bir off-plan yatırım stratejisi; lokasyon, bölgenin geleceği, arz döngüsü, projenin niteliği, geliştirici firma ve zamanlama birlikte değerlendirilmeden kurulamaz.

Dubai’de Gayrimenkul Yatırımı İçin En İyi Bölgeler Nereler?

Dubai’de “en iyi bölge” kavramı sabit değildir.
Her bölge, kendi gelişim döngüsü içerisinde ilerler.

Unutulmamalıdır ki, İstanbul’da son yıllarda hayata geçirilen off-plan projelerin çok daha büyük ve global ölçeklileri bugün Dubai’de gerçekleştirilmektedir. Şehir sürekli büyümekte, yeni semtler ortaya çıkmakta ve bu yeni lokasyonların vizyonuna ortak olmak off-plan yatırımlar aracılığıyla mümkün olmaktadır.

Bugün Dubai’de yatırım açısından öne çıkan bölgeler genellikle şu özellikleri taşır:

• Altyapı yatırımlarının hızla devam ettiği bölgeler
  
  

• Arzın henüz doygunluğa ulaşmadığı alanlar
  
  

• Büyük master developer’lar tarafından geliştirilen bölgeler
  
  

• Teslim sürecine kadar değer artışı potansiyeli sunan projeler
  
  

• Mega projelerin içinde veya hemen yanında konumlanan projeler
  
  

Bu noktada yatırımcıların yaptığı en büyük hatalardan biri, yalnızca bugünkü fiyatlara odaklanmaktır. Hazır daire alıp yatırımı yalnızca sınırlı bir kira gelirine bağlamak, çoğu zaman büyük resmi kaçırmaya neden olur.

Oysa asıl kazanç, doğru fazdan girilen off-plan projelerde ortaya çıkar.

Off-Plan ve Ready (Hazır) Gayrimenkul Arasındaki Temel Farklar Nelerdir?

Off-Plan (Topraktan) Gayrimenkul

• Daha düşük giriş maliyeti
  
  

• Esnek ödeme planları
  
  

• Proje ilerledikçe artan sermaye değeri
  
  

• Doğru seçildiğinde yüksek capital appreciation potansiyeli
  
  

Ready (Hazır) Gayrimenkul

• Anında kullanım veya kira geliri
  
  

• Daha düşük risk algısı
  
  

• Ancak sınırlı değer artışı
  
  

• Genellikle yüksek giriş maliyeti (sermayenin büyük kısmının baştan bağlanması)
  
  

Dubai’de yatırım yaparken önemli olan “hangisi daha iyi?” sorusu değil,
hangi yatırımcının hangi stratejiyle ilerlemesi gerektiğidir.

Dubai’de Off-Plan Yatırım Stratejisi Nasıl Kurulmalı?

Sağlam bir off-plan yatırım stratejisi şu temel kriterlere dayanır:

1. Bölge Seçimi

Bir bölge değerlendirilirken:

• Önümüzdeki 5–10 yıla ait master planı
  
  

• Arz–talep dengesi
  
  

• Yakın çevredeki altyapı ve ulaşım yatırımları
  
  

detaylı şekilde analiz edilmelidir.

2. Proje Fazı

Aynı projede:

• Erken fazdan giren yatırımcı ile
  
  

• Son fazdan giren yatırımcı
  
  

arasında ciddi fiyat farkları oluşabilir.

Gerçek kazanç çoğu zaman erken ve doğru fazdan girilen projelerde gerçekleşir.
Ancak bazı durumlarda geliştirici firmalar, son fazlara doğru büyük ölçekli mega projeler açıklar. Bu projelere yakınlık, son fazın daha yüksek fiyatlanmasını haklı kılabilir.

Burada önemli olan, “en ucuz olanı” değil; gelecekte değer yaratacak olanı seçmektir. Çünkü Dubai’de niş ve özel ürünlerin her zaman güçlü bir alıcı kitlesi vardır.

3. Teslim Zamanı ve Exit Planı

• Teslime yakın satış mı?
  Zamanlama bu aşamada kritik öneme sahiptir. Projenin ve mümkünse çevredeki mega projelerin (AVM, casino, altyapı yatırımları vb.) tamamlanması fiyatları daha da yukarı taşıyabilir.
  
  

• Teslim sonrası değer artışı mı?
  Proje tamamlandıktan sonra ve çevrede planlanan gelişmeler hayata geçtikçe ikinci bir değer artışı dalgası oluşabilir.
  
  

• Uzun vadeli tutma mı?
  Bazı yatırımcılar sermaye değer artışı gerçekleşse bile gayrimenkulü elde tutmayı tercih eder. Bu durumda Airbnb veya uzun dönem kiralama stratejileriyle pasif gelir maksimize edilebilir.
  
  

Bu sorular baştan netleşmeden yapılan yatırımlar, çoğu zaman beklenen getiriyi sağlamaz.

Dubai’de Off-Plan Yatırımda En Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?

• Sadece fiyata odaklanmak ve en ucuz ürünü tercih etmek
  
  

• Bölge yerine uzun taksit gibi “kampanyaların” peşinden gitmek
  
  

• Teslim sonrası projede veya bölgede oluşabilecek arz yoğunluğunu hesaba katmamak
  
  

• Net bir yatırım stratejisi olmadan alım yapmak
  
  

Dubai piyasası doğru okunduğunda büyük fırsatlar sunar;
yanlış okunduğunda ise zaman ve sermaye kaybına yol açar.

Profesyonel Bakış Açısı Neden Önemli?

Dubai’de off-plan yatırımı, Türkiye’deki gayrimenkul dinamiklerinden farklı çalışır.
Burada başarı; satış diliyle değil, veri, zamanlama ve döngü okuma becerisiyle sağlanır.

2014 yılından bu yana yalnızca off-plan projelerde, dünyanın dört bir yanından global yatırımcıların servetlerini büyütmelerine rehberlik eden bir ekip olarak;

Dubai’de yatırım stratejisini fiyat üzerinden değil, doğru zamanlama ve doğru konumlandırma üzerinden kurguluyoruz.

Sonuç

Dubai’de off-plan yatırım stratejisi oluşturmak, “nereden alayım?” sorusundan önce, “Hangi döngüdeyiz, ne hedefliyoruz, bütçemiz nedir ve bu yatırımın çıkış planı nasıl olacak?” sorularını sormayı gerektirir.

Doğru bölge, doğru faz ve doğru strateji ile Dubai gayrimenkul piyasası, yatırımcılar için güçlü bir sermaye artışı potansiyeli sunar.