Gayrimenkul yatırımı, dünyanın neresinde yapılırsa yapılsın matematiksel bir işlem gibi görünse de, aslında derin kültürel kodlara ve piyasa dinamiklerine dayanır.

Türkiye’de gayrimenkul, geleneksel olarak bir “barınma” ihtiyacı ve “enflasyondan korunma” aracı olarak görülür.

Ancak bu yerel yatırım alışkanlıklarını, dünyanın en dinamik ve rekabetçi lüks pazarlarından biri olan Dubai’ye birebir kopyalamaya çalıştığınızda, sonuç çoğu zaman beklentinin çok altında kalır.

2014 yılından bu yana Dubai off-plan (topraktan) gayrimenkul piyasasında edindiğimiz tecrübe, Türk yatırımcıların en sık düştüğü hatanın yerel refleksleri global bir pazara taşımak olduğunu açıkça gösteriyor.

Bu yazıda, Türkiye’de kazandıran formüllerin Dubai’de neden çalışmadığını; “ihtiyaç pazarı” ile “arzu ve prestij pazarı” arasındaki temel farklar üzerinden ele alıyoruz.

Pazarın Doğası – İhtiyaç mı, Prestij mi?

Türkiye emlak piyasasını domine eden temel duygu güvenliktir.

Yatırımcı, başını sokabileceği bir ev ya da kiraya vererek kendini enflasyona karşı koruyabileceği standart bir daire arar.

Türkiye Bir “İhtiyaç Pazarıdır”

Türkiye’de:

• Küçük bir daire her zaman güvenli liman olarak görülür

• Nüfus artışı ve barınma ihtiyacı talebi sürekli canlı tutar

• Standart ürünler bile her zaman alıcı bulur

  
  

Bu nedenle Türkiye, net biçimde bir ihtiyaç pazarıdır.

Dubai Bir “Varlık ve Prestij Pazarıdır”

Dubai ise bir ihtiyaç pazarı değildir.

Dubai, saf anlamda bir varlık, arzu ve prestij pazarıdır.

Dubai’ye gelen global yatırımcı:

• Barınma problemi yaşayan biri değildir

• Dünyada eşi benzeri olmayan bir yaşam tarzı satın alır

• Statü, hikâye ve ayrıcalık arar

  
  

Dubai’de standart bir daire satılabilir; ancak rekor kârlar (capital appreciation) yalnızca standartların üzerine çıkan, karakteri ve hikâyesi olan mülklerle elde edilir.

Hedef Kitle – Ultra Zengin Yatırımcı Neye Bakar?

Dubai, günümüzde dünyada en fazla milyoner göçü alan şehirlerin başında gelir.

Bu pazardaki ana alıcı kitlesi High Net Worth Individuals (HNWI), yani ultra varlıklı yatırımcılardır.

Türkiye’deki Yatırımcı Refleksi

Türkiye’de yatırımcı çoğu zaman şu soruya odaklanır:

“Kaç tane dairem var?”

Sayı artışı, başarı göstergesi olarak görülür.

Dubai’de Kazanan Bakış Açısı

Dubai’de ise asıl soru şudur:

“Ürünüm ne kadar nadir?”

Dubai off-plan piyasasında alıcılar:

• Metrekareye değil

• Tapu sayısına değil

• Ürünün nadirliğine (scarcity) bakar

  
  

Ultra zengin yatırımcılar için değer;

• Mimari imza

• Eşsiz manzara

• Özel kat planları

• Ayrıcalıklı community hissi

gibi unsurlarla oluşur.

Stratejik Hata – Parayı Bölmek mi, Tek ve Niş Ürüne Yatırmak mı?

Türkiye’de yaygın ve doğru kabul edilen bir yatırım yaklaşımı vardır:

“Yumurtaları aynı sepete koyma, parayı böl.”

Bu yaklaşım, volatil ve riskli yerel piyasalar için mantıklı olabilir.

Türkiye’de Parayı Bölmek Neden Çalışır?

Türkiye’de:

• Amaç riski dağıtmaktır

• Standart ürünler her zaman likittir

• Birden fazla küçük daire alınması güvenli görülür

Dubai’de Parayı Bölmek Neden Çalışmaz?

Dubai gayrimenkul piyasasında kazandıran strateji farklıdır.

Dubai’de:

• 3 adet sıradan, manzarasız stüdyo almak yerine

• Özel kat planına sahip

• Önü kapanmaz manzaralı

• Lüks segmentte tek bir niş ürüne yatırım yapmak

  
  

çok daha yüksek sermaye değer artışı sağlar.

Çünkü piyasa daraldığında veya doygunlaştığında:

• İlk değer kaybedenler standart ürünler olur

• Niş ve ayrıcalıklı ürünler ise değerini korur ve artırır

Sonuç – Tapu Koleksiyonu Değil, Strateji Kazandırır

Dubai’de gayrimenkul yatırımı yaparken unutulmaması gereken temel kural şudur:

Bizim derdimiz tapu koleksiyonu yapmak değil, günün sonunda para kazanmaktır.

Türkiye’de işe yarayan “barınma” ve “güvenlik” refleksleri, Dubai’de yerini lüks, arzu ve strateji odaklı bir bakış açısına bırakmalıdır.

Standart ürünler sizi oyunda tutabilir;

ancak kazananlar, niş ve stratejik tercihler yapanlardır.

Dubai’de para:

• Mülk sayısıyla değil

• Mülkün niteliği

• Arkasındaki hikâye

• Ve doğru stratejiyle

  
  

kazanılır.