Off-plan (topraktan) gayrimenkul yatırımının en heyecanlı anı, inşaatın tamamlandığı ve projenin teslim edildiği handover aşamasıdır.

Yıllar önce topraktan, bugünün fiyatlarının çok altında aldığınız mülk artık fiziksel olarak karşınızdadır ve büyük ihtimalle ciddi bir sermaye değer artışı (capital appreciation) yakalamıştır.

Peki şimdi asıl soru şudur:

Bu kâğıt üzerindeki kârı nasıl nakde çevireceğiz?

Dubai’de mülk satışı, Türkiye’deki gibi yalnızca tapu dairesine gidip imza atmaktan ibaret değildir.

Kendine özgü, son derece güvenli ama belirli prosedürleri olan bir sistem vardır.

2014 yılından bu yana yüzlerce yatırımcının teslim sonrası satış (resale) sürecini yöneten bir ekip olarak, Dubai’de off-plan bir mülkün nasıl satıldığını ve sürecin adım adım nasıl ilerlediğini burada net şekilde anlatıyoruz.

Statü Değişimi – Oqood Bitti, Title Deed Zorunlu

İnşaat süreci boyunca mülkünüzün yasal statüsü Oqood (geçici tapu / ön kayıt) üzerindedir.

Birçok yatırımcı, inşaat biter bitmez elindeki Oqood belgesiyle satış yapabileceğini düşünür. Ancak bu doğru değildir.

Title Deed Olmadan Satış Yapılamaz

Proje tamamlanıp iskan alındığında (Completion Certificate), Oqood’un hükmü sona erer.

Resmî satış işlemini başlatabilmek için:

• Önce inşaat firmasıyla son hesaplaşma yapılmalı

• Ardından mülkün Title Deed’i (gerçek tapu) yatırımcının adına çıkarılmalıdır

  
  

Kritik uyarı:

Title Deed çıkmadan, tamamlanmış bir mülk resmî olarak devredilemez.

H2: Olmazsa Olmaz Belge – NOC (No Objection Certificate)

Türkiye’de “borcu yoktur” belgesi neyse, Dubai’de NOC (No Objection Certificate) odur;

ancak kapsamı çok daha geniştir.

Title Deed elinizde olsa bile, geliştirici firmadan (developer) NOC almadan Dubai Arazi Departmanı’nda (DLD) hiçbir işlem başlatılamaz.

NOC Belgesi Ne Anlama Gelir?

NOC şunu resmi olarak teyit eder:

• İnşaat firmasına kalan borç yoktur

• Bina yönetimine (community management) ait service charge borcu yoktur

• Developer’ın mülkün satışına itirazı yoktur

  
  

NOC başvurusu genellikle online yapılır ve ücretlidir.

(Ücretler çoğunlukla 500 – 5.000 AED aralığında değişir.)

Bu belge olmadan hiçbir Trustee Office satış dosyasını kabul etmez.

H2: Güvenli Ödeme Sistemi – Manager’s Cheque (Bloke Çek)

Dubai gayrimenkul piyasasının en güçlü taraflarından biri, ödeme güvenliğidir.

Türkiye’de sık yaşanan

“Para geldi mi, tapu verildi mi?”

stresi Dubai’de yoktur.

Manager’s Cheque Nasıl Çalışır?

• Alıcı satış bedelini bankaya yatırır

• Banka, karşılığı bloke edilmiş Manager’s Cheque düzenler

• Bu çek tapu devir ofisinde memurun önüne konur

• Devir onaylandığı anda çek satıcıya teslim edilir

  
  

Sonuç:

Satıcı parasını almadan, alıcı tapusunu almadan odadan çıkamaz.

Sistem sıfır risk üzerine kuruludur.

Son Durak – DLD Trustee Office ve Tapu Devri

Dubai Arazi Departmanı (DLD), işlemleri hızlandırmak için yetkilendirilmiş Trustee Office’lerle çalışır.

Randevu gününde:

• Alıcı

• Satıcı

• (Varsa) danışmanlar

  
  

aynı ofiste buluşur.

Pasaportlar kontrol edilir, NOC sisteme girilir, Manager’s Cheque doğrulanır ve imzalar atılır.

Yaklaşık 30–45 dakika süren işlem sonunda, yeni Title Deed anında basılarak alıcıya teslim edilir.

Satış Maliyetleri – Satarken Cebinizden Ne Çıkar?

Dubai’de satıcılar için en büyük avantaj şudur:

👉 %4’lük DLD tapu harcını standart olarak ALICI öder.

Ancak satıcı olarak şu kalemleri göz önünde bulundurmalısınız:

Satıcıya Ait Olası Masraflar

1. NOC Ücreti – Developer’a ödenir

2. Emlak Danışmanı Komisyonu – Genellikle %2 + KDV

3. Trustee Office Ücreti – Çoğu zaman alıcıya aittir, anlaşmaya göre paylaşılabilir

   
   

Özet – Paniğe Gerek Yok, Sistem Tıkır Tıkır İşliyor

Dubai’de

“Paramı alabilir miyim?”

“İşlem yarım kalır mı?”

gibi endişeler yersizdir.

Sistem, devlet kontrolünde, alıcı ve satıcıyı eşit şekilde koruyacak biçimde tasarlanmıştır.

İhtiyacınız olan tek şey, Oqood’dan Title Deed’e geçişi doğru yöneten ve NOC sürecini hızlandıran deneyimli bir danışmandır.

Biz, bu süreci tek seferlik bir satış olarak değil; yatırımcının uzun vadeli yolculuğunun doğal bir parçası olarak ele alıyoruz.