Dubai’de off-plan gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünen yatırımcıların en sık sorduğu sorulardan biri şudur:

“İnşaat firmasının ofisine gidip doğrudan almak mı daha mantıklı, yoksa bağımsız bir yatırım danışmanıyla çalışmak mı?”

Türkiye gibi daha sınırlı ve yerel pazarlarda, aracıyla çalışmamak zaman zaman avantaj sağlayabilir. Ancak Dubai gibi aynı anda 1500’e yakın aktif şantiyenin, her gün yeni lansmanların ve sürekli değişen fiyatlamaların olduğu hiper-dinamik bir pazarda bu yaklaşım, yatırımcının yapabileceği en pahalı hatalardan biri olabilir.

2014 yılından bu yana İstanbul’daki dönüşüm projelerinden Dubai’nin mega master planlarına uzanan tecrübemiz, Dubai’de doğru danışmanlıkla çalışmanın bir maliyet değil, bir koruma mekanizması olduğunu net şekilde gösteriyor.

Dubai’de Danışmanla Çalışmak Ekstra Maliyet mi?

Bu noktada en büyük yanlış algıyı netleştirelim.

Dubai’de:

• Alıcıdan komisyon alınmaz

• Danışmanlık bedelini geliştirici firma (developer) öder

  
  

Yani bağımsız bir yatırım danışmanıyla çalıştığınızda, cebinizden ekstra bir ücret çıkmaz.

Bedel aynıyken, asıl soru şudur:

Neden bir satış temsilcisi yerine bağımsız bir yatırım danışmanını tercih etmeliyiz?

Bağımsız Yatırım Danışmanının Rolü Nedir?

1. Erişim Gücü – Tek Proje mi, Tüm Piyasa mı?

Bir inşaat firmasının satış ofisine gittiğinizde, karşınızdaki satış temsilcisi yalnızca kendi projelerini satabilir.

Görevi, elindeki stok ne olursa olsun, o projeyi “en iyisi” olarak konumlandırmaktır.

• Developer satış temsilcisi:

  “Bizim projemiz en iyisi.”

  (Başka bir alternatif sunma şansı yoktur.)

• Bağımsız yatırım danışmanı:

  “Piyasadaki 50 farklı proje arasından, senin bütçene ve hedeflerine en uygun 3 proje bunlar.”

  
  

Biz, Emaar, Damac, Sobha, Binghatti gibi büyük ve güvenilir geliştiricilerle çalışırız.

Sadakatimiz bir inşaat firmasına değil, yatırımcının kendisine yöneliktir.

Bu sayede yatırımcıyı tek bir projeye mahkûm etmeden, tüm piyasayı önüne koyarız.

2. Objektiflik Filtresi – Satış Kotası mı, Yatırım Getirisi mi?

İnşaat ofisinde çalışan bir satış temsilcisinin:

• Aylık satış kotası vardır

• Satışı kapatmak kariyeri için zorunluluktur

Bu nedenle:

• Projenin zayıf yönlerinden

• Teslim gecikme risklerinden

• Bölgedeki daha iyi fiyatlı alternatiflerden

  
  

çoğu zaman bahsedilmez.

Bağımsız bir danışman ise yatırımcıya almaması gereken projeyi de söyleyebilir.

Bizim için önemli olan tek seferlik bir satış değil, uzun vadeli itibar ve sürdürülebilir kazançtır.

Eğer bir proje riskliyse,

“Buraya girmeyelim, şu alternatif daha sağlıklı” deme özgürlüğüne sahibiz.

Bu objektiflik, yatırımcıyı milyonlarca dirhemlik hatalardan koruyan en güçlü kalkandır.

3. Süreç Yönetimi – İmzaya Kadar mı, Anahtar Teslimine Kadar mı?

Developer ofisinden doğrudan alım yapıldığında, sözleşme imzalandıktan sonra muhatap bulmak zorlaşabilir.

Satış ekibi bir sonraki müşteriye geçer ve yatırımcı şu süreçlerde çoğu zaman yalnız kalır:

• Taksit takibi

• Oqood kaydı

• Tapu süreci

• Teslimat (handover)

Bağımsız bir danışmanla çalışıldığında ise süreç uçtan uca yönetilir:

• Satış öncesi: Piyasa analizi ve en iyi ünite (best unit) seçimi

• Satış anı: Sözleşme kontrolü ve pazarlık gücü

• Satış sonrası: İnşaat güncellemeleri, ödeme planı takibi, teslim süreci

• Çıkış stratejisi: Teslim sonrası kiralama veya ikinci el satış (resale) desteği

Bizim işimiz imzayla bitmez; imzayla başlar.

Sonuç – Aracıyı Değil, Riskleri Aradan Çıkarın

Dubai gayrimenkul piyasasında “komisyonsuz alayım” düşüncesiyle, piyasa gerçeklerine hâkim olmayan bir satış temsilcisinin yönlendirmesiyle yapılan alımlar, çoğu zaman düşük değer artışına sahip veya sorunlu projelere yol açar.

Unutulmamalıdır ki:

• Dubai’de danışmanlık hizmeti alıcı için ücretsizdir

• Bu ücretsiz uzmanlığı kullanmamak, ciddi bir risk almaktır

  
  

Hatta Dubai’deki yerel yatırımcılar bile bu kadar hızlı değişen bir piyasada iyi bir danışmanla çalışmayı tercih eder.

Çünkü doğru bilgiye zamanında ulaşmak, bu pazarda en büyük avantajdır.

Yurt dışında yatırım yaparken, özellikle Dubai gibi kompleks bir pazarda, tecrübeli bir danışmanla yol yürümek, yatırımın en önemli parçasıdır.