Dubai’de off-plan yani topraktan gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen yatırımcıların en çok zorlandığı konulardan biri, hangi fazdan alım yapılması gerektiğidir.

Çoğu yatırımcı kararını yalnızca fiyatlara bakarak verir. Oysa off-plan yatırımlarda asıl farkı yaratan unsur, doğru fazdan ve doğru ürünle yatırım yapmaktır.

Özellikle Dubai’de ilk kez yatırım yapacak olanlar için faz seçimi çok daha kritiktir. Çünkü off-plan yatırımlarda kazanç genellikle alım anında değil, zaman içinde oluşur.

İlk Kez Off-Plan Alacaklar Nelere Dikkat Etmeli?

“Dubai’de yüksek ROI sunan en iyi off-plan projeleri arıyorum” diyen yatırımcıların kendilerine sorması gereken ilk soru şudur:

Bu projede hangi fazdayız ve bu faz bize ne kazandırır?

Aynı projede:

• Erken fazdan giren yatırımcı ile
  
  

• Geç fazdan giren yatırımcı

arasında ciddi fiyat farkları oluşabilir. Ancak burada önemli olan yalnızca “erken girmek” değil, doğru fazdan girmektir.

Erken Faz Her Zaman Avantajlı mıdır?

Yaygın bir inanış vardır: “Ne kadar erken girersem o kadar çok kazanırım.”

Bu her zaman doğru değildir. Bazı projelerde:

• İlk fazlar daha uygun fiyatlı olabilir
  
  

• Ancak ürün çeşitliliği sınırlıdır
  
  

• Proje içindeki konumlar henüz netleşmemiştir

Bazı projelerde ise:

• Sonraki fazlar mega projelere daha yakın konumlanır
  
  

• Altyapı yatırımları netleşmiştir
  
  

• Community (yaşam alanı) şekillenmiştir
  
  

Bu nedenle Dubai’de yatırım yaparken ucuz olan değil, gelecekte değer yaratacak olan faz fark yaratır.

Doğru Faz Seçiminde Hangi Kriterler Önemlidir?

Sağlam bir off-plan yatırım stratejisinde faz seçimi şu kriterlerle birlikte değerlendirilmelidir:

• Projenin yer aldığı master plan
  
  

• Bölgedeki arz–talep dengesi
  
  

• Yakın çevrede planlanan mega projeler
  
  

• Teslim zamanlaması
  
  

• Exit planı (teslime yakın satış, teslim sonrası tutma, kiralama)

Bu başlıklar birlikte analiz edilmeden yapılan alımlar, çoğu zaman beklenen ROI’yi sağlamaz.

Independent Advisor mı, Developer-Backed Advisor mı?

İlk kez off-plan alım yapacak yatırımcıların en sık yaptığı hatalardan biri de danışman seçimidir.

Bazı danışmanlar yalnızca belirli geliştiricilerin projelerini sunar. Bu durumda yatırımcıya strateji değil, stok satışı yapılır.

Bağımsız çalışan danışmanlar ise:

• Farklı geliştiricileri karşılaştırabilir
  
  

• Aynı projede farklı fazları analiz edebilir
  
  

• Yatırımcıyı tek bir ürüne yönlendirmek zorunda değildir

Bu yaklaşım, özellikle ilk kez off-plan alacak yatırımcılar için ciddi bir fark yaratır.

“En Ucuz Olan En Kârlıdır” Yanılgısı

Dubai’de off-plan yatırım yaparken yapılan en büyük yanılgılardan biri,
“en ucuz olan en kârlıdır” düşüncesidir.

Ancak Dubai, alışık olduğumuz piyasalar gibi değildir.

Burada:

• Güçlü master planların
  
  

• İyi kurgulanmış community’lerin
  
  

• Niş ve sınırlı sayıda üretilen ürünlerin

her zaman daha fazla alıcısı olur. Üstelik çoğu zaman “ucuz” olarak görülen stüdyo dairelerin metrekare fiyatı hesaplandığında, büyük master planlı projelerdeki 1+1 veya 2+1 dairelerden çok da avantajlı olmadığı görülür.

Dubai’de off-plan yatırımda asıl kazanç, en ucuz ürünü almakla değil; gelecekte talep yaratacak master planı, community’yi ve kat planını bugünden doğru okuyabilmekle başlar.

Sonuç

Dubai’de off-plan yatırımda doğru faz seçimi:

• Sadece fiyata bakarak değil,
  
  

• Zamanlama, konumlandırma ve strateji birlikte düşünülerek yapılmalıdır.

“En iyi proje hangisi?” sorusundan önce, “Bu projede hangi faz bizim yatırım hedeflerimize uygun?” sorusu sorulmalıdır.

Doğru faz, doğru ürün ve doğru danışmanlıkla Dubai off-plan piyasası, yatırımcılar için güçlü bir sermaye büyüme potansiyeli sunar.