Dubai’de off-plan (inşaat aşamasındaki projelerden) gayrimenkul yatırımı, doğru okunduğunda ciddi fırsatlar barındırır.
Ancak bu piyasa, yüzeysel bakıldığında cazip görünen; derinlemesine analiz edilmediğinde ise yatırımcıyı zor durumda bırakabilecek çok katmanlı riskler içerir.

“Dubai’de off-plan yatırım yaparken riskler nelerdir?” sorusu tek başına ele alındığında eksik kalır.
Çünkü off-plan yatırımda risk; yalnızca projeyle değil, lokasyon, master plan, zamanlama ve geliştirici ile birlikte değerlendirilmelidir.

Bu yazıda önce off-plan yatırımlarda karşılaşılan temel riskleri ele alıyor, ardından Dubai’nin öne çıkan bölgelerinde bu risklerin nasıl farklılaştığını yatırımcı perspektifiyle inceliyoruz.

Off-Plan Yatırım Nedir?

Off-plan yatırım, bir projenin henüz tamamlanmadan, çoğu zaman lansman veya erken inşaat aşamasındayken, satın alınmasıdır.

Bu yatırım modelinin tercih edilme nedenleri genellikle şunlardır:

• Görece daha düşük giriş fiyatları
  
  

• Uzun ve esnek ödeme planları
  
  

• Teslim öncesi değer artışı potansiyeli
  
  

Ancak unutulmaması gereken temel nokta şudur: Off-plan yatırımda risk, sözleşme imzalandığı anda başlar.

Dubai’de Off-Plan Yatırım Yaparken Karşılaşılan Temel Riskler

Piyasa Döngüsü Riski

Dubai gayrimenkul piyasası döngüseldir. Bugün alım yapılan piyasa koşulları ile 2–3 yıl sonraki teslim dönemindeki koşullar aynı olmayabilir.

Off-plan yatırımcı, bugünün değil geleceğin piyasasına pozisyon alır.
Yanlış zamanlama ve yanlış okuma, ciddi risk yaratabilir.

Geliştirici (Developer) Riski

Her geliştirici aynı finansal güce ve teslim disiplinine sahip değildir.

Aşağıdaki durumlar off-plan yatırım riskini doğrudan artırır:

• Aynı anda çok sayıda proje yürüten firmalar
  
  

• Nakit akışı zayıf yapılar
  
  

• Teslim geçmişi tutarsız geliştiriciler
  
  

Bu nedenle geliştirici seçimi, off-plan yatırımın temel yapı taşlarından biridir.

Proje – Vaat Uyumsuzluğu

Bazı projelerde, broşürde anlatılan ile teslim edilen ürün arasında farklar oluşabilir:

• Metrekare değişiklikleri
  
  

• Ortak alanların küçülmesi
  
  

• Manzara veya cephe beklentilerinin bozulması
  
  

Bu risk özellikle yüksek yoğunluklu bölgelerde daha sık görülür.

Lokasyon Kaynaklı Riskler

Off-plan yatırımda en sık göz ardı edilen ancak en belirleyici faktör lokasyondur.

Lokasyon kaynaklı riskler şunları içerir:

• Bölgedeki arz yoğunluğu
  
  

• Teslim döneminde oluşacak rekabet
  
  

• Altyapı ve ulaşım projelerinin gerçekten tamamlanıp tamamlanmayacağı
  
  

Bu riskler Dubai’nin her bölgesinde aynı şekilde çalışmaz.

Dubai’de Bölgelere Göre Off-Plan Riskleri

Downtown Dubai

Downtown Dubai, şehir merkezinde konumlanan ve talebi her zaman güçlü olan bir bölgedir. Buradaki off-plan risk, genellikle yüksek giriş fiyatlarından kaynaklanır.
Talep güçlüdür; ancak fiyat seviyesi zaten yüksektir. Bu nedenle Downtown’da risk, daha çok hangi projede ve hangi zamanlamayla alım yapıldığı ile ilgilidir.

Dubai Marina

Dubai Marina, deniz kenarı konumu sayesinde sürekli talep gören bir bölgedir. Ancak Marina’daki off-plan risk, arz yoğunluğu ve projelerin birbirine benzemesi üzerinden şekillenir. Teslim döneminde çok sayıda benzer ürün piyasaya girebilir ve rekabet artar.

Business Bay

Business Bay karma kullanımlı bir bölgedir; konut, ofis ve ticari alanlar iç içedir. Buradaki risk, mikro lokasyon farklarından kaynaklanır. Aynı bölgede birkaç sokak farkı bile projelerin performansını ciddi şekilde etkileyebilir.

Palm Jebel Ali

Palm Jebel Ali ilk bakışta Palm Jumeirah’a kıyasla giriş fiyatı yüksek gibi algılanabilir. Ancak burada önemli olan fiyatın kendisi değil, bu fiyatın neden oluştuğudur.

Palm Jebel Ali, Palm Jumeirah’da yıllar içinde ortaya çıkan birçok tasarımsal ve operasyonel hatanın düzeltilmiş hâlidir:

• Villa cepheleri daha açık konumlandırılmıştır
  
  

• Deniz görüşleri kesilmez, mahremiyet daha yüksektir
  
  

• Giriş–çıkış sayısı artırılarak ileride oluşabilecek trafik yoğunluğu azaltılmıştır
  
  

Bu nedenle bugün yüksek görünen fiyatlar, doğru konumlanan yatırımcılar için uzun vadede ciddi bir değer artışı potansiyeli taşır. Bu bölge kısa vadeli beklentilerden ziyade vizyon ve sabır gerektirir.

Motor City

Motor City sıklıkla JVC ile kıyaslanır; ancak bu iki bölgenin dinamikleri farklıdır.

JVC tarafında önümüzdeki dönemde yüksek sayıda teslim olması beklenmektedir.
Bu durum teslim döneminde arz baskısı yaratabilir.

Motor City ise:

• Daha kontrollü arz yapısına sahiptir
  
  

• Halihazırda yaşayan bir community’dir
  
  

• Teslim patlaması riski daha düşüktür
  
  

Bu nedenle Motor City’de off-plan yatırım, daha sakin ama daha öngörülebilir bir büyüme sunar.

Dubai Creek Harbour

Dubai Creek Harbour’da asıl mesele bugün kaç dairenin satıldığı değil, hangi mega yatırımların inşa edildiğidir.

Bu bölgede:

• Yaklaşık 50 milyar dolarlık Dubai Square Mall
  
  

• Şehir siluetini değiştirmesi beklenen Dubai Creek Tower gibi projeler hâlâ tamamlanma aşamasındadır.

Bu süreçte bölgenin cazibesi artmaya devam edecektir.
Ayrıca geliştiricinin Emaar olması, master plan disiplini ve uzun vadeli vizyon açısından önemli bir güven unsuru oluşturur.

Sonuç

Dubai’de off-plan yatırım yaparken risk; tek başına projeden değil, lokasyon, zamanlama, master plan ve geliştirici bütününden okunmalıdır.

Aynı yatırım modeli:

• Palm Jebel Ali’de sabır isteyen uzun vadeli bir vizyon
  
  

• Motor City’de dengeli ve öngörülebilir bir büyüme
  
  

• Dubai Creek Harbour’da ise mega projeler tamamlanmadan pozisyon alma fırsatı
  anlamına gelebilir.

Bu başlığı doğru anlamak, Dubai’de off-plan yatırımlarına daha bilinçli, daha stratejik ve daha uzun vadeli bakmayı sağlar. Biz, Dubai’deki projeleri, master planları ve bölgesel gelişimleri veri ve piyasa döngüsü üzerinden analiz ediyor; yatırım sürecini tek seferlik bir alım değil, bütüncül bir yatırım yolculuğu olarak ele alıyoruz.