Dubai’de gayrimenkul yatırımı yapan birçok yatırımcının hedeflerinden biri, Golden Visa ile uzun vadeli oturum hakkı elde etmektir. Bu noktada en çok kafa karışıklığı yaratan sorulardan biri şudur: Golden Visa, off-plan projelerle alınabilir mi ve süreç nasıl işler?

Bu yazıda, Dubai’de off-plan yatırımlarla Golden Visa sürecinin nasıl çalıştığını, hangi belgelerin gerekli olduğunu ve yatırımcıların özellikle hangi detaylara dikkat etmesi gerektiğini, sahadaki gerçek uygulamalar üzerinden ele alıyoruz.

Golden Visa İçin Temel Kriter: 2 Milyon AED ve Üzeri Yatırım

Önce en net noktayı koymak gerekir.

Dubai’de Golden Visa, toplam değeri 2 milyon AED ve üzeri olan gayrimenkul yatırımları için geçerlidir.

Bu yatırım:

• Tek bir mülk olabilir
  
  

• Birden fazla mülkün toplamı olabilir
  
  

• Hazır ya da off-plan bir proje olabilir
  
  

Yani Golden Visa yalnızca hazır ve nakit alınmış gayrimenkullerle sınırlı değildir.
Off-plan projelerle de Golden Visa almak mümkündür.

Off-Plan Projelerle Golden Visa Nasıl Alınır?

Bu noktada en sık karşılaşılan yanlış inanış şudur: Golden Visa için tüm bedelin ödenmiş olması gerektiği düşünülür.

Bu doğru değildir. Dubai’de off-plan bir projede:

• Toplam yatırım bedeli 2 milyon AED ve üzerindeyse
  
  

• %20’lik down payment (peşinat) ödenmişse
  
  

• SPA (Satış Sözleşmesi) imzalanmışsa
  
  

• Oqood belgesi oluşturulmuşsa
  
  

Golden Visa başvurusu yapılabilir.

Bu aşamada mülkün teslim edilmiş olması ya da tüm bedelin nakit ödenmesi şart değildir. Off-plan bir projeyle de süreç başlatılabilir.

Kritik Nokta – %20 Down Payment ve Belgelerin Hazır Olması

Golden Visa sürecinde belirleyici olan üç temel unsur vardır:

1. %20 Down Payment (Peşinat)

Yatırım bedelinin en az %20’sinin ödenmiş olması gerekir. Bu ödeme, yatırımın resmî olarak tanınmasını sağlar.

2. SPA (Satış Sözleşmesi)

SPA’in imzalanmış olması, yatırımın hukuki olarak tamamlandığını gösterir.

3. Oqood Kaydı

Oqood belgesi, off-plan mülkün resmî sistemlerde kayıt altına alındığını gösterir.

Bu üç unsur tamamlandığında, yatırım henüz inşaat aşamasında olsa bile Golden Visa başvurusu teknik olarak mümkündür.

Bu nedenle Golden Visa hedefi olan yatırımcılar için off-plan alımda ödeme planı, yalnızca fiyat avantajı açısından değil, başvuru zamanlaması açısından da değerlendirilmelidir.

Nakit Alım Zorunlu Değildir

Altını özellikle çizmek gerekir. Golden Visa için off-plan yatırımda:

• Mülkün tamamının ödenmiş olması gerekmez
  
  

• Mortgage kullanılmadan
  
  

• Nakit alım yapılmadan
  
  

• Teslim beklenmeden
  
  

doğru yapılandırılmış bir off-plan yatırım ile süreç ilerletilebilir.

Buradaki temel mesele, yatırımın resmî sistemlerde tanınabilir ve doğrulanabilir bir noktaya gelmiş olmasıdır.

Emirlik Bazlı Kritik Bir Fark – DLD Registration Fee

Golden Visa sürecinde yatırımcıların çoğu yalnızca proje ve fiyat üzerine odaklanır.
Oysa emirlik bazlı prosedür farkları, sürecin zamanlamasında ciddi rol oynar.

Dubai Emirliği

Dubai Emirliği sınırları içinde:

• DLD registration fee %4’tür
  
  

• Bu bedel satın alma anında,
  
  

• Down payment ile birlikte ödenir
  
  

Bu durum Golden Visa açısından avantaj yaratır. Çünkü yatırım daha en baştan resmî olarak tam kayda girmiş olur.

Ras Al Khaimah Emirliği

Ras Al Khaimah tarafında süreç farklı işler:

• Tapu ve registration fee
  
  

• Genellikle teslim aşamasında, yani en sonda ödenir
  
  

Bu durum, Golden Visa planlamasında zamanlama farkı yaratır.

Aynı fiyatlı iki off-plan yatırım, farklı emirliklerde Golden Visa açısından farklı sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle Golden Visa hedefi olan yatırımcıların yalnızca projeye değil, hangi emirlikte yatırım yaptıklarına da dikkat etmeleri gerekir.

Off-Plan + Golden Visa Planlamasında Yapılan En Büyük Hata

En sık yapılan hata şudur:

“Bu projeyi alalım, Golden Visa’ya sonra bakarız.”

Oysa Golden Visa, sonradan eklenen bir detay değil;
en başta planlanması gereken bir hedeftir.

• Peşinat oranı
  
  

• Ödeme takvimi
  
  

• Emirlik seçimi
  
  

• Belgelerin çıkış süresi
  
  

başından doğru kurgulanmazsa, süreç uzar veya gereksiz yere zorlaşır.

Sonuç

Dubai’de off-plan yatırımlarla Golden Visa almak mümkündür.
Ancak bu süreç;

• Doğru proje
  
  

• Doğru ödeme yapısı
  
  

• Doğru emirlik
  
  

• Doğru zamanlama

birlikte ele alınmadan sağlıklı ilerlemez.

%20 peşinatın yatırılması, SPA ve Oqood belgelerinin hazır olması;
nakit alım veya teslim beklemeden Golden Visa başvurusunun önünü açar.

Ancak DLD registration fee gibi emirlik bazlı farklar, bu sürecin kaderini belirleyebilir.

Biz, Dubai’de projeleri, emirlikleri ve yatırım yapılarını Golden Visa hedefiyle birlikte analiz ediyor; bu süreci tek seferlik bir alım değil, yatırımcının uzun vadeli yolculuğunun bir parçası olarak ele alıyoruz.